房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因

2018年05月17日 10:51
作者:王念春
来源: 国信证券
编辑:东方财富网

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  2018年5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。

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  指标增速全面回落,行业仍处于小周期降温阶段

  根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月,确认于2016年6月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。

  一、销售额及销售面积增速继续显著回落

  2018年1-4月,商品房销售面积累计同比增速1.3%,较1-3月回落2.3个百分点,较2016年1-4月回落35.2个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速9%,较1-3月回落1.4个百分点,较2016年1-4月回落46.9个百分点,降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下,行业销售增速仍将保持回落趋势。

  二、新开工与施工面积增速保持回落趋势

  2018年1-4月,新开工面积累计同比增速7.3%,较1-3月回落2.4个百分点,较2016年1-4月回落14.1个百分点;施工面积累计同比增速1.6%,较1-3月提升0.1个百分点,较2016年1-4月回落4.2个百分点,均处于显著降温通道。

  三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因

  2018年1-4月,虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势,但房地产投资仍然较热,房地产投资累计同比增速10.3%,较1-3月回落0.1个百分点,仍然保持在近三年的高位。我们认为:这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。

  房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成,价格因素也是导致投资增速反弹的因素。

  从2018年1-4月的情况来看,价格因素包括——

  ①土地购置费:2018年1-4月土地购置面积增速仍维持在低位波动,而土地成交价款增速则由1-3月的20.3%显著回落了6.7个百分点至1-4月的13.6%。

  ②建安费用:2018年1-4月,从选取的样本价格来看,螺纹钢价格平均同比增长12.9%,水泥价格平均同比增长44%,均有显著增幅。

  四、房企开发资金持续回落

  2018年1-4月,房地产开发资金累计同比增速2.1%,较1-3月回落1个百分点,较2016年1-5月的高点回落14.7个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速-6.7%,较1-3月回落0.1个百分点,较2016年1-5月回落65.2个百分点;定金及预收款累计同比增速8.3%,较1-3月回落2.9个百分点,较2016年1-5月回落26.9个百分点。

  五、购房贷款利率持续上升

  2018年4月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.56%、5.91%,均较2018年3月提高0.05个百分点,银行信贷持续收紧。

  调控政策持续加码

  2018年以来,部分城市继续强化调控,如成都进一步升级加大限购对象范围、丹东限售并提高首付比例、贵阳加码限售、海南一周内三度出台限制政策、大连重启限购等;杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列,将摇号作为调控手段之一。预计在“房住不炒”、住建部重点约谈12个城市的示范效应下,中、短期行业政策依然偏紧。

  销售端降温趋势已向优势企业传导

  观察优势房企2018年1-4月销售额累计同比增速,大部分房企销售增速显著不如去年同期——如碧桂园2017年1-4月销售额同增215%,而2018年同期则为26%;万科2017年1-4月为73%,而2018年同期则为2%,说明行业降温已向优势房企传导。

  地产A股策略:不疾不徐,长线长投

  根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想,做多地产龙头股》,在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整,并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时,做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判,上述论断全部被市场印证。

  对于后市,我们维持5月策略的观点:从相对收益角度,A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右,绝对收益将随A股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕;就长线而言,我们继续看好招商蛇口新城控股保利地产万科A荣盛发展世联行阳光城华侨城A华夏幸福光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产龙光地产旭辉控股集团中国恒大等。

  风险

  房地产行业若2018年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。

(责任编辑:DF302)

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