住宅销售增速大幅放缓与投资飙升预示啥

2016年12月02日 08:56
作者:余丰慧
来源: 凤凰网
编辑:东方财富网

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  国家统计局14日公布的数据显示,前10个月,商品房销售面积同比增长26.8%,商品房销售额增长41.2%,均较前9个月回落0.1个百分点。同期,全国房地产开发投资同比名义增长6.6%,连续第3个月扩大。

  中国10月商品房销售增速大幅放缓,不过,投资增速连续第3个月扩大,并创下两年半新高。销售放缓说明国庆节楼市调控新政发挥了积极效果。这个判断是正确的。在国庆节楼市新政出台后,笔者就说,效果将会是立竿见影的。调控政策核心在于限购限贷,这一政策主要是从需求端抑制投资投机性购房的。特别是行政手段的限购政策力度绝对是立竿见影。这轮楼市非理性暴涨的原因主要是投机炒作因素,并且是需求端资金疯狂加杠杆导致的。只要打准这个七寸,房价没有理由再野马般暴涨。当然,首先是销售量以及销售额很快会下降。10月份数据表明了这一判断。

  不过,新的隐患又暴露出来。按照一般规律,销售额大幅度下降,需求端变化后,肯定会很快传递到供给端特别是供给端的投资。然而,10月房地产投资不降反增,创出两年半新高。据路透测算,10月房地产投资同比增长13.4%,几乎为9月7.8%增速的两倍,创下2014年4月以来的最高速度。主要是因为房屋新开工增速大幅反弹至20.0%。

  对于房地产投资增速扩大,国家统计局新闻发言人毛盛勇称,最主要的原因是去年10月基数低,去年是-2.4%。去年的11月、12月基数也比较低。他预计,后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快,或者说保持这个势头,不会明显下降。如果按照这个逻辑,那么销售大幅下滑传递效应几乎失灵。一边是销售下滑,另一边却是投资大幅度增加,短期结果是房价下跌,长期必将出现供大于求的风险。背后风险隐患将开始预埋。

  按照一般规律,虽然销售传递到供给端有滞后现象,但是最终必然会向供给端传递,绝对会影响到供给端的开发与投资。笔者认为,只要楼市调控不掉链子,房地产投资增速一定会回到与销售速度相适应与匹配的状态。因此,房地产投资在未来或会缓慢下降,否则将会出现新的隐患。

  另一个隐患也应该引起重视。在楼市调控声声紧的情况下,住房按揭贷款却依然保持较高增速。前10个月,房地产开发企业到位资金同比增长15.5%,增速持平。其中,在其他资金中,个人按揭贷款同比增速从此前的51.4%扩大至51.5%。今年以来,个人按揭贷款同比增速一直维持高速增长态势。前2个月增速超30%,前三个月加速至46%,从4月以来更是持续在50%以上。央行上周五公布的数据显示,用于居民购房需求的居民中长期贷款10月4891亿,仍处于高位,约占同期新增信贷规模的3/4。该比例仅低于2016年7月、2007年11月和2016年4月,当时分别为102%、80%、77%。

  这是一个非常令人担忧的现象,又暴露出不仅房地产而且银行自身也存在一些问题。最担忧的是,在银行一致把个人住房按揭贷款视为优质贷款的情况下,所有信贷资源都配置到了房地产领域。不仅预埋房地产金融风险,而且引发整个经济结构向畸形发展。同时,暴露出一个怪现象:一边是中小微企业融资难融资贵,另一边是资产配置荒开始向银行业扑来。银行在无可奈何下,只有把几乎所有信贷资源都配置到个人住房按揭贷款里。不仅隐含风险,而且或可能使得调控政策被银行贷款扼杀掉。

  值得关注的是,监管层已经敏锐地观察到这一现象,正在逐步收紧对房地产以及相关业务的监管。媒体披露,银监会日前下发通知,拟对16个热点城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产的有关业务情况进行专项检查,包括是否严格执行最低首付比例要求;对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产开发企业,是否及时采取相关措施;是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题等。一句话,旨在防范资产泡沫。

  从目前看,房地产调控政策将会越来越紧,房地产投资趋缓,房价滞涨将是大概率事件。

(责任编辑:DF064)

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