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华创证券:三季度房地产业绩快增、结构分化 高预收款确保稳增

2019年11月08日 15:06
作者:崔瑞婷
来源: 中国网地产

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原标题:华创证券:三季度房地产业绩快增、结构分化 高预收款确保稳增

  近日,华创证券发布房地产行业2019年三季报综述。报告显示,3Q2019房地产板块主营业务收入同比+20.7%,较2018年+1.0pct,较2019H1-0.3pct;归母净利润同比+10.1%,较2018年+7.7pct,较2019H1-1.9pct。

  点评

  3Q19板块营收快增,业绩持续分化,一二线持续高增,业绩正当释放期

  16-18年销售高增速及房价大涨决定了18-20年结算增速将逐步走高,同时竣工集中度也在快速增长,尾部企业逐渐退出,综合推动3Q19营收同比+20.7%(较18年+1.0pct),结算略有加快,从房企结构来看:二线+32%>一线+22%>三线+9%;同期净利润同比+10.1%(较18年+7.7pct),业绩释放加速,但结构分化,从房企结构来看:二线+46%>一线+15%(剔招蛇后为26%)>三线-28%,其中一二线房企持续远好于三线。考虑到主流房企预收款持续高增、毛利率年内保持稳定、费用率改善预期,综合将保障19年业绩稳增。

  3Q19毛利率高位持平、净利率略升,费用率提升、少数股东权益下降

  18-19年行业主要结算16-17年的涨价项目,推动3Q19毛利率继续处于34.7%高位,和18年持平,从房企结构来看:一线39%>二线32%和三线32%;虽然三项费用率由18年的10.2%提升至3Q19的11.7%,但同期少数股东权益占比由18年的23.0%下降至3Q19的21.0%,三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动3Q19净利率提升至9.9%、较18年+0.3pct,从房企结构来看:一线12%>二线11%>三线7%。值得注意的是,16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力,但一方面,龙头拿地成本更低赋予其下降更为可控,另一方面,万科、保利等龙头18年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。

  3Q19净负债率略增,一三线加杠杆、二线降杠杆,现金短债比高位略降

  19Q3末,板块资产负债率为80.0%、较18年末+0.6pct;但19Q3末预收账款占比总资产为27.3%,较18年末+3.0pct,剔预收款后负债率为52.7%,并较18年末-2.4pct,显示预收款增长仍是负债率上升主因;19Q3净负债率96.3%、较18年末+5.9pct,主要由补库存推动,但其中一三线加杠杆、二线降杠杆;从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看,后续行业仍有补库存需求,但融资持续较紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆;19Q3现金短债比为1.19倍,较18年略降0.09倍,但仍远好于11年和14年的0.9倍;其中一线房企现金短债比1.55倍,仍远好于二三线房企的1.01、1.04倍。展望全年,市场销售持续超预期以及拿地趋弱,将推动主流房企回款+负债率边际改善。

  3Q19回款增速放缓,预收款锁定率创新高、保障19-20年业绩稳定增长

  3Q19板块销售回款同比有所下降,表现为销售商品劳务的现金流入同比由18年20.3%下降至3Q19的13.1%,主要源于行业销售增速有所放缓;但考虑到三季度融资再收紧后房企加大推盘力度促回款意愿增强,叠加8-10月销售持续超预期,后续销售回款或将有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平持续提升,3Q19高达153%,较18年+22pct;同期预收账款同比由18年28.7%降至3Q19的18.6%,但预收账款锁定率则由18年1.26倍提升至19Q3末的1.59倍,高预收款锁定将确保19-20年业绩稳增。

  投资建议:业绩快增、结构分化,高预收款确保稳增,维持“推荐”评级

  3Q19房地产板块营收和业绩保持快增,预收款锁定率创新高将保障19-20年业绩稳定增长,并且主流房企销售持续超预期,龙头集中度继续提升,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位。我们:1)维持开发推荐评级,推荐:a)低估值龙头:保利地产金地集团万科A融创中国绿地控股招商蛇口;b)二线成长蓝筹:中南建设阳光城、旭辉控股、金科股份首开股份蓝光发展华夏幸福荣盛发展;2)维持商业地产推荐评级,维持推荐:大悦城,建议关注:中国国贸金融街等;3)维持物管推荐评级,维持推荐:中航善达,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务绿城服务新城悦服务等。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,融资政策超预期收紧。


(责任编辑:DF120)

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